Cómo Invertir en Inmuebles para Alquilar en España: Guía paso a paso

Si estás pensando en invertir en el mercado inmobiliario, pero no sabes por dónde empezar, no te preocupes. En este artículo, te cuento el paso a paso que Carlos Galán, un reconocido inversor inmobiliario recomienda seguir para comprar tu primer inmueble y ponerlo en alquiler.

1º paso: Piensa y haz los números

Antes de empezar a buscar un inmueble, es importante que tengas claro cuáles son tus objetivos y cuánto dinero estás dispuesto a invertir. ¿Quieres comprar un inmueble para alquilarlo y obtener ingresos pasivos? ¿O prefieres comprar un inmueble para reformarlo y venderlo a un precio más alto? ¿Cuánto dinero tienes disponible para invertir? Responder a estas preguntas te ayudará a definir tus objetivos y presupuesto.

Si quieres ser un inversores profesional que no se deja llevar por las emociones ni por consejos inmobiliarios de quienes no han invertido, debes pensar, hacer los números y sacar tus propias conclusiones.

¿Por qué los pisos baratos son más rentables que los pisos caros?

Porque en el mercado del alquiler se da una inconsistencia entre el precio de compra de la vivienda y el precio del alquiler de los pisos, lo que se refleja en que en cada barrio hay un precio mínimo (no escrito de alquiler).

Si comparas el precio de compra con el precio de alquiler, verás que el precio del alquiler sube menos en relación al precio de compra de pisos más caros, por lo tanto, la mayor rentabilidad está en los pisos baratos

Los pisos baratos son más seguros

No olvides que nuestros inquilinos pagan el alquiler y lo hacen con su sueldo. Si consideramos que el salario más habitual en España es de unos 1300€ al mes y para un alquiler suelen intervenir 2 nóminas, es decir, unos 2600 euros, y el alquiler no debería superar el 35% del total de sus ingresos, lo más seguro es que el precio del alquileres no supere los 800€ o 900€ al mes.

Algunos consejos adicionales

  • Para alquilar no debes comprar un piso en el que tú vivirías, sino un piso rentable. El que tu no quieras vivir ahí no significa que no haya quién sí quiera vivir en él.
  • No te dejes llevar por las emociones y no te enamores de un piso.
  • Haz siempre los números con boli y papel o con una hoja excel delante. Apunta el precio de compra, más los gastos asociados, los costes de agencia, y si el piso necesita una reforma o un lavado de cara incluyelo también.

2º Paso: Busca la zona o barrio interesante

Una vez que tengas claro tus objetivos y presupuesto, es hora de buscar la zona o barrio interesante. Puedes comenzar con la zona en la que vives, ya que es la que mejor conoces, pero también es recomendable que busques zonas que estén en crecimiento, con buenas conexiones de transporte, servicios cercanos y que tenga una demanda estable de inmuebles para alquilar o comprar.

Utiliza Google para buscar fuera de tu zona

Puedes buscar zonas más rentables diferentes de aquella en la que tú vives. Para ello puedes ir a Google y buscar: “Barrio rentabilidad alquiler (+tu barrio, ciudad o zona).

Utiliza el portal de Idealista para encontrar Barrios con buenas rentabilidades para el alquiler

Dentro del portal de idealista.com hay un apartado que pocas personas conocen y se trata de un informe de precios de la vivienda.

Dentro de este informe puedes buscar por ciudad y profundizar en diferentes barrios dentro de cada ciudad para ver el precio medio del metro cuadrado tanto de venta como de alquiler, y así comparar ambos valores en diferentes zonas.

Con estos datos ya puedes calcular la rentabilidad aproximada que puedes conseguir en caso de comprar la vivienda para alquilar.

Por ejemplo, para un piso en el barro de La Concordia en Sabadell, Barcelona que es donde yo vivo, tenemos que el precio del metro cuadrado en alquiler es de 10,3€ y el precio de venta de 2077€. Entonces multiplicamos el precio de alquiler por 12 meses y lo dividimos por el precio de compra.

Precio de Alquiler 10,3€/m2 x 12 Meses = 123,6€ año
Precio de venta 2077€/m2

Rentabilidad = 123,6€ / 2077€ x 100 = 5,95%

En este caso, la rentabilidad sería de alrededor de un 6%. Puedes comenzar haciendo este mismo ejercicio con los distintos distritos de tu ciudad para ver cuales son los más rentables.

Con el gráfico que te proporciona la web de Idealista, también puedes ver la evolución del precio tanto del metro cuadrado en venta como en alquiler, y así podrás ver la rentabilidad que ha dado en el pasado.

Sigue al dinero inteligente

Otra forma es seguir al dinero inteligente y averiguar en qué zona se están haciendo promociones de obra nueva o si se construirá un nuevo supermercado Mercadona, Lidl, etc.

Sigue al dinero público

También puedes seguir al dinero público y averiguar dónde se construirá un nuevo parque, un nuevo servicio publico o unas nuevas instalaciones deportivas.

Valora cada oportunidad por separado

Independientemente de los consejos que te acabo de dar, deberías valorar cada oportunidad por separado porque cualquier inmueble puede ser interesante a un determinado precio. Es cierto que la zona hace mas probable encontrar una u otra oportunidad, pero como todo en la vida, hay excepciones.

3º paso: Busca las oportunidades y anaízalas

Una vez que hayas encontrado una zona o barrio interesante, es hora de buscar el inmueble adecuado.

Si se trata de tu primera inversión en un inmueble para alquilar, lo mejor es que busque pisos que estén en buen estado, que no necesiten reformas importantes y que tenga un precio adecuado ajustado a tu presupuesto.

Al principio no te compliques buscando el super chollo. Lo más sencillo es que vayas a los dos portales en los que está el 95% de las viviendas en venta que son Idealista y Fotocasa. Si quieres ir a otro sitio secundario puedes buscar en Milanuncios o en pisos.com

Para tus primeras operaciones no te recomendables pisos de bancos o de fondos, ya que estos suelen tener una problemática particular.

Si comienzas a buscar en Idealista, puedes filtrar por zona y por las características de la vivienda, poro ejemplo:

  • Precio máximo 80.000€ (El precio debería ser tu filtro principal)
  • Número de habitaciones: 2 (sería el mínimo, y el ideal 3)
  • Cuartos de baño: 1 (Es lo más habitual en pisos para alquilar)
  • Ascensor: Puedes dejarlo libre, ya que la mejor rentabilidad suele conseguirse con pisos sin ascensor
  • Planta: Puedes quitar los bajos, aunque también puede haber buenas oportunidades
  • Luego ordena los pisos por reciente o por precio descendente o «baratos» , ya que idealista por defecto los ordena por relevancia que es como a ellos les interesa mostrártelo
  • También puedes abrir una nueva ventana con esta misma búsqueda pero para pisos para alquiler en la misma zona.

Cuando hayas dado con una configuración adecuada al tipo de vivienda que buscas, puedes guardar la búsqueda y hacer que te envíe un email cada vez que salga un nuevo anuncio de viviendas con estas mismas características.

Con todos estos filtros más la descripción completa y las fotos, puedes hacerte una idea de si el piso necesita o no reforma y en cuanto lo podrías alquilar. Así descartas los que no te sirven y te quedas con los que sí. Todo esto antes de contactar para agendar una visita.

Características deseables de un piso para alquilar

  • Barrios trabajadores de toda la vida. Humildes pero no peligrosos.
  • Pisos pequeños de 50 a 70 metros cuadrados, pero con 2 o 3 habitaciones porque el tener más habitaciones es algo que los inquilinos valoran.
  • Piso sin ascensor, idealmente en una 1º o 2ª planta, valorando la posibilidad de un 3º o 4º pero ya descartando una 5ª.
  • Que en la finca haya un ambiente normal
  • Que sea Exterior
  • Que tenga una buena distribución, sin distribuciones extrañas o poco habituales.
  • Que no haya que hacer una reforma integral. Como mucho un lavado de cara y algunos arreglos.
  • Sobre todo el inmueble debe ser rentable.

Descartar malas oportunidades rápidamente

Descarta malas oportunidades de inversión rápidamente, o lo que s lo mismo, filtra para quedarte con las mejores oportunidades para visitarlas en una fase posterior.

  • 1º descarte: Zona peligrosa, calle conflictiva. Puedes visitar la zona una noche a las 12 de la noche y ver el ambiente, preguntar a vecinos y comerciantes del barrio.
  • 2º descarte: Caraterísticas del piso: Descarta pisos sin luz, muy interiores o con distribuciones extrañas.
  • 3º descarte: Finca descuidada o con mal ambiente entre los vecinos.
  • 4º descarte: Rentabilidad baja del alquiler.

4º paso: Valora la rentabilidad vs el riesgo

Aunque la inversión en inmuebles para alquilar es de las que tiene un riesgo más bajo que otro tipo de inversiones, debes tener en cuenta que cualquier inversión conlleva un riesgo implícito. No existe rentabilidad sin riesgo y lo que debemos hacer es saber gestionar el riesgo, situándonos e donde nos sintamos más cómodos.

La rentabilidad del inmueble también está en que cada mes eres más dueño de la casa.

Uno de los riesgos de Invertir en vivienda para alquilar es el riesgo de impago del inquilino, pero también existen formas de protegernos de él.

***[** ver curva rentabilidad / riesgo]

Siempre buscaremos oportunidades que ofrezcan más rentabilidad sin asumir más riesgo o la misma rentabilidad con menos riesgo.

Por ejemplo, si consideramos pisos de calidad alta, que llamaremos «A», calidad media, que llamaremos «B» y calidad baja que llamaremos «C», estaremos asumiendo más riesgo en los de calidad C y menos riesgo en los de calidad A, por lo que pediremos una mayor rentabilidad a los de calidad C, ya que con ellos asumimos un mayor riesgo.

Calidad “A” o alta: Un piso con una calidad alta podemos pedir una rentabilidad de un 6 a un 7%

  • Piso ubicado en una ciudad más grande
  • Con ascensor o sin ascensor pero en 1º o 2º planta
  • Un piso en el que yo viviría
  • Piso con una buena distribución
  • Una mejor finca con mejores vecinos

Calidad «B» o meda: Para un piso de calidad media pediremos una rentabilidad de un 7 a un 9%

  • Caracteristicas medias

Calidad «C» o baja: Para este tipo de piso que son de más riesgo, pediremos una rentabilidad de más de un 9%

  • Piso en una ciudad más pequeña o un pueblo
  • Está en un zona donde no vivirías
  • Sin ascensor en una planta alta
  • El inmueble tiene peores características
  • Necesita alguna reforma
  • Está en una peor finca

Lo ideal es poner el menor dinero de entrada posible, porque de esta forma la rentabilidad será mayor pudiendo tender a infinito si no ponemos nada de nuestro dinero de entrada. Pero no debemos obsesionamos con la rentabilidad, sino que lo más importante es el cashflow.

5º paso: Hacer visitas y ofertas

Antes de comprar debes visitar muchos pisos para acabar comprando uno o unos pocos. Estas visitas son imprescindibles, porque en ellas conseguirás la información que te falta.

Haz muchas preguntas en la visita

Aprovecha las visitas para hacer muchas preguntas al agente inmobiliario y demostrar interés, agradece su tiempo, asiente cuando habla, sonríe y hazle sentir bien. Destaca cosas positivas de la vivienda para que el vendedor te vea como un experto, te respete más y le caigas mejor.

Una de las preguntas obligadas es: ¿Te dedicas al alquiler además de la venta?. Aunque ya sabemos que la respuesta casi siempre será un sí; esto nos da pié a comentarle que cuando compres el piso se lo dejarás a él para que lo alqulie, entonces le podrás hacer la pregunta clave:

¿En cuánto podrías alquilarlo en un escenario pesimista?

Este dato también te servirá para calcular la rentabilidad del inmueble

Entiende por qué venden: ¿es una herencia? ¿una separación? ¿un cambio a otra vivienda? ¿cuánto tiempo lleva a la venta?

En tu primera inversión es mejor que busques la seguridad antes que la rentabilidad y un piso para entrar a vivir será mejor que uno que necesite de reforma.

También es importante que durante las visitas le digas al agente inmobiliario exactamente lo que buscas para que te digan si lo tienen ahora o que te avisen cuando les entre más adelante.

Negociar y hacer ofertas

Una vez que hayas encontrado el inmueble adecuado, es hora de negociar el precio y las condiciones. Para ello es importante hacer oferta razonables y estar dispuesto a negociar. También es importante que leas detenidamente el contrato y las condiciones de la compra antes de firmar.

Crea un vínculo con el vendedor o agente inmobiliario. Busca puntos en común, más allá de la vivienda.

Recuerda que el precio del anuncio es el precio por el que NO se vende el piso. Si fuese el precio de venta, ya estaría vendido, por eso debes hacer ofertas inferiores a este precio.

Hacer una oferta no cuesta nada

Siempre haz la siguente pregunta: ¿cual es el precio mininomo por el que venderiaas?
Luego, quedarme en silencio.

El piso vale 8000 pero estariamos dispuestos a llegar a 75. Me quedo en silencio y espero a que el vendedor me pregunte cual sería mi cifra. Entonces le digo 70, entonces sabré que la negociación estará entre 70 y 75. Ahora es cosa de llegar a un punto medio

Particular o agencia

Si es particular puede tener vínculos emocionales con la vivienda y no es conveniente decirle que la quieres para alquilar, en cambio si es agencia sí puedes decírselo abiertamente haciendo al agente mi aliado

Da seguridad

El mayor temor de la agencia inmobiliaria es perder el tiempo, así es que demuestra que vas en serio o que tienes el crédito pre-aprobado.

Si has hablado antes con el banco y sabes que te darán la financiación, podrás hablar con mucha más seguirdad con los vendedores.

¿Qué precio pagar?

El precio a pagar es algo que puedes calcular dividiendo el ingreso anual por la la rentabilidad que le exigimos:

Por ejemplo:

Si podemos cobrar 900€ al mes de alquiler x 12 = 10800€ al año y esto lo dividimos por 0,06(6%) de rentabilidad, nos da un precio de 180.000€

Este importe no es lo que deberías ofrecer al vendedor porque dentro de este precio has de pagar el ITP, la comisión de la agencia, el notario, el registro y el lavado de cara. Todo esto debes restarlo de la oferta que harás al vendedor.

Paso 5: Financia la compra

Si no tienes todo el dinero necesario para comprar el inmueble, es importante que busques financiación, que compares diferentes opciones y elijas la que mejor se ajuste a tus necesidades y presupuesto.

Deberías buscar diferentes opciones de financiación, como préstamos hipotecarios o créditos personales.

El importe de la cuota dividido entre tus ingresos totales debería ser inferior al 35%

Lo normal es que el banco financie hasta un 80% del valor si es 1º vivienda y hasta un 70% si es vivienda de inversión. Recuerda que una cosa es lo normal y otra lo que podemos conseguir si no nos conformamos con lo que nos ofrecen y buscamos mejores condiciones.

Conforme tengas ingresos por alquiler, tus ingresos serán mayores, y esto permite que puedas seguir comprando más inmuebles. Tendrás mas dinero que pagar, pero tu tasa de esfuerzo seguirá estando por debajo del 35%

También es importante el plazo: Lo habitual es entre 15 y 30 años. A más plazo, la cuota es más baja, el cashflow es mayor y eso te permite invertir en nuevos pisos.

Opciones para conseguir más financiación

Existen diferentes maneras con las que puedes conseguir financiación. De hecho, Carlos Galán explica 17 de ellas en su curso Libertad inmobiliaria. A continuación

1º Puedes complementar la hipoteca con préstamo personal

2º Puedes financiar sobre el valor de tasación en lugar del valor de compra. Siempre que compres por debajo del nivel de tasación.

3º Aplicar la técnica BRRR que consiste en comprar, reformar alquilar y refinanciar. Es estrategia de Estados Unidos que se puede aplicar en España si das con el banquero adecuado, y aunque no es fácil, tampoco es imposible.

4º Puedes refinanciar a través de una subrogación y ampliar el importe de un préstamo anterior para conseguir liquidez

5º Puedes pedir préstamos privados a de amigos, inversores o familiares

6º Puedes hipotecar un inmueble libre de cargas o con poca hipoteca pendiente

Cuando negocies con el banco, recuerda que el banquero tiene unos deseos y miedos que le hacen humano y que tiene objetivos que cumplir para su jefe. Por eso busca ayudar al banquero a cumplir sus objetivos.

Es una buena estrategia demostrarle confianza y que serás un buen pagador.

Juega bien tus cartas: Si eres mayor, tal vez tengas una buena vida laboral, una nómina más alta, ahorros y tal vez alguna propiedad.

Si eres mas joven, no tienes cargas, ni deudas, tienes toda la vida por delante y los ingresos solo pueden ir a mas y puede ser cliente del banco por los próximos 50 años.

Paso 6: Realiza la compra

Una vez que hayas negociado el precio y las condiciones y tengas la financiación necesaria, es hora de realizar la compra. Carlos Galán recomienda que leas detenidamente el contrato y las condiciones de la compra antes de firmar. También es importante que realices una inspección del inmueble antes de la compra para asegurarte de que está en buen estado.

Paso 7: Consigue el inquilino perfecto

En cuanto el piso está a tu nombre tu misión es alquilarlo lo más rápido posible, rentabilizarlo y pagar la cuota de la hipoteca.

Debes pensar en tu inquilino como tu cliente o como tu socio, y para conseguir el inquilino perfecto:

  • Decide qué tipo de inquilino quieres: Familia, parejas, estudiante, trabajadores.
  • Pedir su nomina o vida laboral. ¿Cambia mucho de trabajo o es estable?, ¿Dónde trabaja? El alquiler no debería ser mayor al 40% de sus ingresos
  • Pídele los recibos de su ultimo alquiler
  • Pregúntale ¿por qué quiere cambiar de piso?

Riesgo de impagos y otros gastos

El riesgo de impago es uno de los mayores miedos de un propietario y para controlar este riesgo puedes contratar un seguro de impago cuyo coste es aproximadamente del 5% de la renta anual (aproximádamente la mitad de lo que cobras en un mes)

Paso 8: Gestiona el inmueble

Una vez que hayas comprado el inmueble, es importante que lo gestiones adecuadamente. Si has comprado la vivienda para alquilarla, es importante que busques buenos inquilinos y que mantengas el inmueble en buen estado.

Mantenimiento: El mantenimiento puede suponer una mensualidad de alquiler al año (averías, cambio de algún electrodoméstico, etc.)

Seguro de hogar: Deberías contratar un seguro de hogar con servicio de manitas

Debes llevar registro de ingresos y gastos para la declaración de la renta y reinvertir tus ganancias para aprovechar los beneficios de lnteres compuesto.

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